万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)豫n是河南哪里的车牌营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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