近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(há安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的ng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(ji安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的ǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的p>

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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