文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(m没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间iàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：烟台装修公司_烟台装修报价_烟台装修效果图_烟台装修知识-烟台装修服务平台 没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间