万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把2l是多少斤 2l是多少kg这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。2l是多少斤 2l是多少kg2l是多少斤 2l是多少kg>接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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