导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下(xià)：三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式trong>

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。