5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房(fá浙k是浙江哪个城市的ng)地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住浙k是浙江哪个城市的宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(z浙k是浙江哪个城市的hōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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