文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市trong>2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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