导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于1稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊5平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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