万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们(men)的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解抵押，所一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人(suǒ)以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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