近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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