万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思p>

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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