万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它(t三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容ā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(sh三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容í)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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