文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。1dm等于多少cm 1dm等于多少m

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；1dm等于多少cm 1dm等于多少m

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金(1dm等于多少cm 1dm等于多少mjīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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