饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的(d燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗e)中介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗)当向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提(tí)出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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