万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债写照的意思 写照是什么词性(zhài)权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院写照的意思 写照是什么词性(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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