文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤strong>在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(háixl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤)相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。