5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏cos180°是多少，cos180度等于多少的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括cos180°是多少，cos180度等于多少北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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