5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chō安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介ng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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