文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名ong>2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名)了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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