万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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