导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chén临沂是几线城市，临沂是几线城市2023g)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(临沂是几线城市，临沂是几线城市2023zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：烟台装修公司_烟台装修报价_烟台装修效果图_烟台装修知识-烟台装修服务平台 临沂是几线城市，临沂是几线城市2023