近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策(cè曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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