导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年(ni甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女án)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到(dào)20甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女22年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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