文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(ch秋以为期句式特点，秋以为期句式判断ǎn)开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项秋以为期句式特点，秋以为期句式判断，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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