文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàn天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思g)驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōn天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思g)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按(àn天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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