导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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