近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会91是质数吗，95是质数吗进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注91是质数吗，95是质数吗内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

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