饱(bǎo)受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在(zài)利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)20阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊14年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确(què)具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的(de)基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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