导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù四大灵猴的兵器叫什么名字)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：烟台装修公司_烟台装修报价_烟台装修效果图_烟台装修知识-烟台装修服务平台 四大灵猴的兵器叫什么名字