近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎ贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句o)示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年(nián)的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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