5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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