OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级市(shì)场价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的(de)影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年(nián)建设(shè)发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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