5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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