5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语)和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营(y有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语íng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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