导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。<顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗/p>

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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