文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：烟台装修公司_烟台装修报价_烟台装修效果图_烟台装修知识-烟台装修服务平台 小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔